Home staging v praxi: Ako predať drahšie bez veľkej rekonštrukcie

Na pracovný pohovor by ste pravdepodobne neprišli v teplákoch s vetou: „Veď nech ma berú takého, aký som.“
Nie preto, že chcete niekoho oklamať. Jednoducho viete, že prvý dojem rozhoduje skôr, než stihnete ukázať všetko ostatné.

Pri predaji bytu to funguje rovnako. Aj on ide na svoj vlastný pohovor. Najprv cez fotografie v inzeráte a potom osobne na obhliadke.
Ak však na prvých záberoch pôsobí tmavo, preplnene alebo zanedbane, záujemca mu možno nedá šancu ani napriek dobrej lokalite či dispozícii.

Práve tu prichádza na rad home staging. Nie ako drahá premena bytu na katalógový interiér, ale ako premyslená príprava, ktorá pomôže ukázať jeho skutočnú hodnotu.

Čo (nie) je home staging

Home staging je príprava nehnuteľnosti na predaj tak, aby jej prednosti vynikli a kupujúci si v nej dokázal predstaviť vlastný život.

Nie je to kompletná rekonštrukcia. Nie je to maskovanie chýb. A nie je to ani súťaž na Instagrame o najkrajší vankúš.
Z pôvodného stavu nerobí novostavbu a nesnaží sa kupujúceho presvedčiť o niečom, čo nie je pravda.

Jeho cieľ je oveľa praktickejší:

• odstrániť všetko, čo odvádza pozornosť od priestoru,
• zvýrazniť silné stránky nehnuteľnosti,
• upraviť drobnosti, ktoré zbytočne znižujú jej vnímanú hodnotu.

Ak má byt dobrú dispozíciu, pekné svetlo, balkón alebo výbornú lokalitu, bola by škoda, keby tieto výhody zanikli pod vizuálnym chaosom. Rovnako by však nebolo férové prekryť dekoráciou vlhkú stenu alebo zamlčať technický problém.

Kupujúci nevidí to, čo majiteľ

Majiteľ sa pozrie na starší gauč a vidí večery s rodinou. Na magnetkách na chladničke vidí dovolenky. A kvapkajúci kohútik? Ten predsa kvapká už tak dlho, že ho pomaly prestal počuť.

Kupujúci však nevidí spomienky. Vidí opotrebovaný nábytok, vizuálny chaos a prvú položku na zozname opráv.

Z jedného poškodeného silikónu v kúpeľni sa tak v jeho hlave veľmi rýchlo sformuluje otázka:
„A čo všetko ešte nie je vidieť?“

Urobte si 5-sekundový test

Otvorte si fotografie svojho bytu a pozrite sa na ne iba päť sekúnd. Potom ich zatvorte a skúste si odpovedať:

• Pôsobil byt svetlo alebo tmavo?
• Priestranne alebo preplnene?
• Udržiavane alebo unavene?
• Zapamätali ste si jeho výhodu alebo neporiadok na kuchynskej linke?

Presne tak rýchlo vyhodnocuje ponuky aj človek, ktorý ich večer prezerá jednu za druhou.

Neštuduje každý detail. Najprv sa rozhoduje pocitom:
Toto chcem vidieť alebo idem ďalej.

Čo upraviť ako prvé,
aby byt pôsobil hodnotnejšie

Pri home stagingu často najlepšie fungujú úpravy, ktoré stoja málo alebo nič. Dôležité je urobiť ich v správnom poradí.

1. Odľahčite priestor

Preplnená izba pôsobí menšia, než v skutočnosti je.

Odložte prebytočný nábytok, uvoľnite pracovné plochy a zredukujte dekorácie. Balkón zbavte vecí, ktoré tam čakajú na svoje legendárne: raz sa mi to zíde.

2. Upracte dôkladnejšie než pred návštevou

Čisté okná, kuchynská linka bez spotrebičov, kúpeľňa bez kozmetiky a chodba bez topánok dokážu zmeniť dojem z bytu výraznejšie než nové doplnky.

Kupujúci si čistotu často preloží ako: „O tento byt bolo postarané s láskou.“

3. Odosobnite, ale nevytvorte sterilnú čakáreň

Rodinné fotografie, suveníry, magnetky či výrazné osobné dekorácie na chvíľu odložte.

Priestor však nemusí zostať prázdny a chladný. Neutrálne textílie, rastlina alebo jednoduché prestieranie mu dodajú život bez toho, aby rozprával iba príbeh súčasného majiteľa.

Kupujúci totiž potrebuje dostať priestor na to, aby si v byte predstavil svoj život, nie čítal ten váš.

4. Opravte drobnosti, ktoré vyvolávajú veľké otázniky

Kvapkajúci kohútik, chýbajúca úchytka, ošúchaná stena, špinavý vypínač, poškodená lišta či starý silikón stoja málo, no na obhliadke pútajú pozornosť.

Kupujúci by si mal všímať dispozíciu a svetlo, nie počítať budúce opravy.

5. Pustite dnu svetlo

Odhrňte závesy, umyte okná, vymeňte slabé alebo nefunkčné žiarovky a zjednoťte farbu osvetlenia.

Svetlý priestor pôsobí čistejšie, väčšie a príjemnejšie.

Ak z pracovne vzniklo zároveň skladisko, sušiareň a hosťovská izba, kupujúci neuvidí multifunkčný priestor. Pravdepodobnejšie uvidí miestnosť, do ktorej sa nič nezmestí.

Kedy sa oplatí minúť pár stoviek eur

Nie každá investícia pred predajom sa vráti.

Nová kuchyňa či kúpeľňa môžu stáť tisíce, ale kupujúci by si možno aj tak vybral inak. Pri byte v pôvodnom stave preto často dáva väčší zmysel priznať jeho stav a investovať len do lepšej prezentácie.

Zmysel zvyčajne má:

• vymaľovanie výrazných alebo poškodených stien svetlou neutrálnou farbou,
• profesionálne čistenie sedačky, kobercov či matracov,
• drobné opravy a nové silikóny,
• lepšie osvetlenie,
• niekoľko jednoduchých textílií a doplnkov.

Opatrnosť je namieste pri:

• výmene kuchyne,
• kompletnej rekonštrukcii kúpeľne,
• výmene všetkých podláh,
• zásahoch do dispozície.

Pred takouto investíciou je dobré vedieť, kto je pravdepodobný kupujúci a či úprava naozaj zvýši predajnú hodnotu, nie iba účet za prípravu.

Fotografie rozhodnú, či vôbec príde obhliadka

Môžete mať správne nastavenú cenu, dobrú lokalitu aj praktickú dispozíciu. Ak však fotografie pôsobia tmavo a chaoticky, záujemca sa k týmto výhodám nemusí vôbec dostať.

Preto sa byt nepripravuje iba na obhliadku. Pripravuje sa už na fotografovanie.

Profesionálny fotograf vie pracovať so svetlom a kompozíciou, no neuprace preplnenú linku ani neopraví poškodenú lištu. Najlepší výsledok vznikne vtedy, keď sa kvalitná prezentácia spojí s dobre pripraveným priestorom.

Obhliadka potom musí sľub z fotografií potvrdiť.

Svetlo, čistota, vôňa a celková atmosféra rozhodujú o tom, či sa záujemca začne v byte rozhliadať ako budúci majiteľ alebo ako človek, ktorý hľadá argumenty na zníženie ceny.

Vie home staging zvýšiť cenu bytu?

Home staging nezmení výmeru, poschodie ani lokalitu. Dokáže však ovplyvniť vnímanú hodnotu nehnuteľnosti.

Ak byt pôsobí čisto, udržiavane a premyslene, kupujúci si ľahšie predstaví bývanie a menej pozornosti venuje hľadaniu nedostatkov.

Lepšie fotografie môžu priviesť viac relevantných záujemcov na obhliadku. Väčší záujem zase dáva predávajúcemu lepšiu pozíciu pri rokovaní.

Naopak, zanedbaný detail sa v očiach kupujúceho často nezmení na desaťeurovú opravu. Zmení sa na dôvod pýtať z ceny dole stovky či tisíce eur.

Preto home staging nie je iba estetika. Je súčasťou cenovej a predajnej stratégie.

Kedy pomôže realitný maklér

Veľa základných úprav zvládnete svojpomocne. Odborný pohľad sa oplatí najmä vtedy, keď neviete, čo ešte pomôže a čo už budú vyhodené peniaze.

Inak sa pripravuje dvojizbový byt pre mladý pár, inak väčší byt pre rodinu a inak investičná nehnuteľnosť.

Dobrý maklér preto neodporučí všetko, čo sa dá zmeniť. Odporučí to, čo dáva zmysel pre konkrétnu nehnuteľnosť, cieľového kupujúceho aj rozpočet.

Ak predávate s nami, dostanete praktický manuál na základnú prípravu nehnuteľnosti a finálne doladenie home stagingu môžete nechať na nás.

Byt profesionálne nafotíme, pripravíme video a postaráme sa o to, aby jeho prezentácia držala pokope od prvého záberu až po obhliadku.

Nejde o dokonalý byt. Ide o to, aby dostal férovú šancu

Pri predaji bytu v Prešove a okolí dnes nestačí iba pridať inzerát na internet. Kupujúci porovnávajú desiatky ponúk a veľmi rýchlo filtrujú, čomu venujú pozornosť.

Niekedy stačí upratať, odložiť polovicu vecí a vymeniť žiarovku. Inokedy pomôže maľovanie, drobné opravy alebo pohľad človeka, ktorý v byte nemá roky spomienok a dokáže ho vidieť očami kupujúceho.

Home staging nepredáva ilúziu. Pomáha predať to dobré, čo v nehnuteľnosti už je.

Často kladené otázky:

Prečítajte si tiež: