Rozvod je náročný sám o sebe. Keď sa k nemu pridá spoločná nehnuteľnosť, z osobnej témy sa veľmi rýchlo stane aj praktická, finančná a právna otázka.
Kto v byte zostane? Kto bude platiť hypotéku? Predá sa byt? Vyplatí jeden druhého? A čo ak jeden chce predaj riešiť hneď, ale druhý ho blokuje?
Ak riešite nehnuteľnosť pri rozvode, je dobré rozumieť aspoň základom: čo sa s bytom deje, aké možnosti prichádzajú do úvahy a kde môže pomôcť realitný maklér.
Čo je BSM a prečo je pri byte také dôležité
BSM je skratka pre bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Zjednodušene povedané: ide o majetok, ktorý manželia nadobudli počas trvania manželstva.
A sem často patrí aj byt alebo dom.
Dôležité je, že pri BSM nemusí rozhodovať len to, kto je zapísaný na liste vlastníctva. Ak ste nehnuteľnosť kúpili počas manželstva z peňazí zarobených počas manželstva, spravidla patrí obom manželom, aj keď je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z nich.
Nie je to teda tak, že „byt je napísaný na mňa, takže ho predám“. Pri nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva ide o zásadné rozhodnutie a na predaj je potrebný súhlas oboch manželov.
Bez súhlasu druhého manžela je takýto predaj právne rizikový, napadnuteľný a v praxi neprechádza bezpečne.
Keď sa obaja dohodnete:
predaj môže prebehnúť štandardne
Najjednoduchší scenár je ten, keď sa s bývalým alebo budúcim bývalým partnerom dohodnete. Dohodnete sa, že nehnuteľnosť predáte, za akú cenu, ako sa naloží s hypotékou a ako sa rozdelí zvyšok peňazí.
Vtedy môže predaj prebehnúť veľmi podobne ako pri akejkoľvek inej nehnuteľnosti. Obaja podpisujete zmluvy, obaja súhlasíte s predajom a kupujúci má v procese jasno.
Lenže aj pri dohode sa oplatí dávať pozor na niekoľko vecí.
Cena
Pri rozvode býva cena často viac než len číslo. Niekedy sa do nej premietajú emócie, pocit krivdy, snaha neustúpiť alebo naopak túžba mať to celé čo najrýchlejšie za sebou.
Lenže trh emócie veľmi nerieši.
Preto je dôležité nastaviť cenu podľa reality, nie podľa toho, kto komu čo potrebuje dokázať. Správne nastavená cena vie predaj výrazne urýchliť. A pri rozvodových predajoch platí, že čím kratšie sa predaj vlečie, tým menej priestoru dostanú ďalšie konflikty.
Hypotéka
Kým hypotéka existuje a ste na nej obaja, obaja za ňu zodpovedáte.
Pri predaji bytu s hypotékou sa štandardne najskôr vyplatí banka z kúpnej ceny. Až následne sa rieši zvyšok peňazí medzi partnermi podľa ich dohody alebo právneho vysporiadania.
Preto je veľmi dôležité poznať reálnu trhovú hodnotu bytu ešte pred tým, než začnete robiť veľké rozhodnutia.
Ak má byt hodnotu vyššiu než zostatok hypotéky, predaj môže byť čistým a praktickým riešením. Ak je však zostatok hypotéky vyšší než reálna predajná cena, situácia je komplikovanejšia a treba ju riešiť veľmi opatrne.
Komunikácia
Ideálny stav je, keď dokážete komunikovať spolu. Realita je často iná.
Maklér môže v takýchto situáciách fungovať ako vecný sprostredkovateľ informácií. Vie komunikovať s oboma partnermi tak, aby mal každý rovnaké informácie a aby sa predaj nehýbal podľa nálady dňa, ale podľa jasného postupu.
Keď jeden partner predaj blokuje
Toto je najťažší scenár.
Jeden chce predať, druhý nechce.
Jeden súhlasí s predajom, ale nie s cenou.
Jeden súhlasí s cenou, ale nie s maklérom.
Alebo sa síce všetci tvária, že súhlasia, no pri každom praktickom kroku sa vec zasekne.
Pri nehnuteľnosti v BSM platí, že predaj celej nehnuteľnosti bez súhlasu oboch partnerov nie je bezpečná cesta. Ak jeden z manželov predaj blokuje, riešenie už nie je primárne realitné, ale právne.
Maklér nevie nahradiť dohodu medzi partnermi. Čo však môže urobiť, je pomôcť pripraviť pôdu pre rozhodnutie.
Vie určiť realistickú trhovú hodnotu bytu.
Povedať, čo by predaj pravdepodobne priniesol.
Ukázať, či je predstava jednej alebo druhej strany reálna.
A je pripravený konať rýchlo, keď sa dohoda konečne podarí.
V praxi niekedy pomôže už len to, že sa z abstraktnej hádky o „náš byt“ stane konkrétna debata o reálnej sume. Lebo kým sa ľudia hádajú o princípoch, veci stoja. Keď príde na stôl konkrétne číslo, zrazu sa často začne riešiť realita.
Riešite predaj nehnuteľnosti v ťažkej životnej situácii a chcete mať pri sebe niekoho, kto to zvládne bez zbytočného stresu na vašej strane? Ozvite sa — prvý rozhovor je vždy nezáväzný:
Čo sa deje po rozvode, ak BSM ešte nie je vysporiadané
Rozvodom bezpodielové spoluvlastníctvo zaniká. To však neznamená, že majetok je automaticky rozdelený.
Po rozvode prichádza fáza vysporiadania. Bývalí manželia sa môžu dohodnúť, prípadne môžu situáciu riešiť cez súd. Na vysporiadanie BSM existuje trojročná lehota.
Počas tohto obdobia je dôležité vedieť jednu vec: kým nehnuteľnosť nie je vysporiadaná, predaj celej nehnuteľnosti bez dohody oboch strán stále nie je bezpečný postup.
Ak sa BSM nevysporiada do troch rokov, situácia sa automaticky posúva do iného režimu. Pri nehnuteľnostiach sa bývalí manželia spravidla stávajú podielovými spoluvlastníkmi, každý s polovičným podielom.
A tu prichádza dôležitý rozdiel.
Svoj podiel môže spoluvlastník v určitých situáciách riešiť samostatne. Ale predaj celej nehnuteľnosti stále vyžaduje dohodu oboch spoluvlastníkov. Ak nie je možné dosiahnuť dohodu, situácia sa rieši právnou cestou, napríklad zrušením a vyporiadaním spoluvlastníctva cez súd.
Kto môže byt po rozvode užívať
Vo všeobecnosti platí, že obaja majú k spoločnej nehnuteľnosti práva. V praxi sa však často rieši dohoda o užívaní, platení nákladov alebo finančnom vyrovnaní za to, že jeden z partnerov nehnuteľnosť využíva a druhý nie.
Kedy má vôbec zmysel zapojiť makléra?
Ideálne skôr, než sa všetko zasekne.
Nemusíte mať ešte podpísanú dohodu o predaji, aby ste si nechali povedať reálnu hodnotu nehnuteľnosti. Práve tá môže byť pri rokovaní veľmi dôležitá.
Ak obaja partneri pracujú s rovnakým číslom, debata býva vecnejšia a nestojí na domnienkach typu „sused predal za toľko“.
Makléra má zmysel zapojiť najmä vtedy, keď:
potrebujete reálny odhad predajnej ceny,
chcete vedieť, či predaj dáva finančne zmysel,
potrebujete pripraviť byt na predaj,
chcete, aby komunikácia s kupujúcimi prebehla profesionálne,
alebo už máte dohodu a chcete, aby sa predaj zbytočne nenaťahoval.
Predaj bytu pri rozvode nie je len realitná transakcia. Je to uzatváranie jednej etapy a zároveň praktický krok k tomu, aby sa každý mohol pohnúť ďalej.
Právnu stránku nechajte na odborníkov – advokáta, notára alebo súd, ak je to nie je možné riešiť inak.
Predajnú stránku nechajte na niekoho, kto rozumie trhu, vie pracovať s cenou, kupujúcimi aj emóciami v pozadí, ale zároveň si udrží odstup.
Ak riešite predaj nehnuteľnosti v Prešove alebo okolí a potrebujete pri sebe niekoho, kto celý proces zvládne vecne, pokojne a bez zbytočného prilievania oleja do ohňa, pokojne nás kontaktujte.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza právne poradenstvo.
Pri konkrétnej situácii odporúčame obrátiť sa na advokáta alebo notára.
Často kladené otázky:
Môžem predať byt bez súhlasu partnera, ak som na liste vlastníctva zapísaný iba ja?
Ak bol byt kúpený počas manželstva z prostriedkov nadobudnutých počas manželstva, spravidla patrí do BSM bez ohľadu na to, kto je zapísaný na liste vlastníctva. Pri predaji takejto nehnuteľnosti je potrebný súhlas oboch manželov. Bez neho je predaj právne rizikový a napadnuteľný.
Čo sa stane s bytom, ak sa po rozvode nevieme dohodnúť?
Rozvodom BSM zaniká, ale majetok sa musí ešte vysporiadať. Bývalí manželia sa môžu dohodnúť, prípadne môže na návrh jedného z nich rozhodnúť súd. Ak sa BSM nevysporiada do troch rokov, pri nehnuteľnostiach spravidla vzniká podielové spoluvlastníctvo, najčastejšie v pomere 1/2 a 1/2.
Môže jeden z bývalých manželov po troch rokoch predať svoj podiel?
Po uplynutí troch rokov a vzniku podielového spoluvlastníctva môže každý spoluvlastník nakladať so svojím podielom. To však neznamená, že môže sám predať celú nehnuteľnosť. Na predaj celého bytu alebo domu je stále potrebná dohoda oboch spoluvlastníkov, prípadne právne riešenie cez súd.
Čo patrí a čo nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov?
Do BSM spravidla patrí majetok nadobudnutý počas manželstva, vrátane nehnuteľností kúpených z príjmov počas manželstva. Nepatrí sem napríklad majetok nadobudnutý pred manželstvom, dedičstvo alebo dar určený jednému z manželov. Pri konkrétnych situáciách však môžu rozhodovať detaily, preto sa oplatí poradiť s právnikom.
Čo s hypotékou, ak predávame byt pri rozvode?
Rozvod nemení záväzok voči banke. Ak sú na hypotéke obaja partneri, obaja za ňu zodpovedajú až do jej vyplatenia alebo iného riešenia schváleného bankou. Pri predaji sa z kúpnej ceny zvyčajne najskôr vyplatí hypotéka a zvyšok sa rieši podľa dohody alebo právneho vysporiadania.
